Your browser (Internet Explorer 7 or lower) is out of date. It has known security flaws and may not display all features of this and other websites. Learn how to update your browser.

X

Navigate / search

Oprichten 63 woningen ontwerp/opdracht: HFB-groep (Natasja Schilperoord) / Kikx Development met DuraVermeer dossier: OLO 1533827 (conceptaanvraag)

Bron: http://www.rotterdam.nl/Clusters/Stadsontwikkeling/Document%202014/Welstandscommissie/WM%20141126%20internet.pdf

3.3 Peppelweg (Lupine), Hillegersberg-Schiebroek (1e behandeling) omschrijving: Oprichten 63 woningen ontwerp/opdracht: HFB-groep (Natasja Schilperoord) / Kikx Development met DuraVermeer dossier: OLO 1533827 (conceptaanvraag)

Omschrijving van het plan Het plan omvat de ontwikkeling van 63 woningen, ondergebracht in 7 bouwblokken met tweelaagse eengezinswoningen met langskap. Daarin zijn vijf verschillende woningtypologieen uitgewerkt (twee voor tussenwoningen en drie voor hoekwoningen).

Met deze planontwikkeling wordt beoogd om het tuinstedelijke karakter van de wijk Lupine te versterken. Gekozen is voor een architectuur die verwijst naar het tuindorpkarakter van dit gebied. Dit komt o.a. naar voren in de hoofdvorm van de bebouwing, de hoekoplossingen, de erfafscheidingen en de kleur- en materiaalkeuze. Kopers kunnen kiezen voor optionele dakkapellen aan zowel de voor- als achterzijde en optionele aanbouwen aan de achterzijde. Om de variatie in het gevelbeeld te vergroten is er op enkele locaties gekozen voor een summiere verhoging van de kap per twee woningen. De kleur van de daken is afgestemd op die van de omliggende bebouwing.

De bebouwing aan het toekomstige Lupineplein is voorzien van een rode dakpan en de blokken langs de Peppelweg en de Clematisstraat zijn voorzien van een antarcietgrijze betonpan. Beleid (Welstandsnota Rotterdam) Gebiedstype: tuindorpen Welstandsniveau: regulier Relevante criteria – Bouwinitiatieven houden de stedenbouwkundige structuur herkenbaar en verstoren deze niet. – Aan- en uitbouwen, dakkapellen, dakopbouwen en andere ingrepen aan het hoofdgebouw zijn in samenhang met de architectonische eenheid ontworpen. – Het gevelontwerp is consequent en goed van verhouding, en qua indeling en plasticiteit afgestemd op de omliggende bebouwing. – De koppen van een woningrij, aan het plein of op de hoek van de straat worden verbijzonderd. – Gebouwde erfafscheidingen zijn onderdeel van de architectonische eenheid. – Materiaal, kleur en detaillering ondersteunen de verschijningsvorm op samenhangende wijze. – Detaillering is ambachtelijk en benadrukt het kleinschalige karakter van de bebouwing. – Materialen en detaillering zijn afgestemd op die van de oorspronkelijke bebouwing (vooral baksteen, hout en zink) en kwalitatief ten minste gelijkwaardig daaraan. – Materialen en detaillering worden zo gekozen dat veroudering en weersinvloeden geen negatieve gevolgen hebben voor het uiterlijk. – In woon-, kantoor- en winkelgebieden zijn detaillering en materiaalgebruik van de beganegrondgevel aan de straatzijde (met name rond de entree) van hoge kwaliteit (rijker en expressiever). – Erfafscheidingen zijn van hoogwaardig materiaal en worden zorgvuldig gedetailleerd. – Ventilatieroosters zijn niet zichtbaar of architectonisch ingepast in het gevelontwerp.

Reactie van de commissie op de conceptaanvraag, de aanvullende beelden zoals toegelicht, en de nabespreking:

De commissie merkt op dat de ingredienten om te voldoen aan de criteria voor het gebiedstype ‘tuindorpen’ (hoewel beperkt) in aanzet aanwezig zijn in het plan. Gezien de ambities om aan te sluiten bij het bestaande tuindorp, mist het plan echter nog aan de zeggingskracht, vooral bij het inspelen op de kenmerken van deze (tuindorp)omgeving . De commissie meent dat de vereiste kwaliteitssprong gemaakt kan worden wanneer de voorgestelde beperkte middelen slimmer en meer weloverwogen worden ingezet. De ontweropgave daarbij, is het in samenhang ontwerpen van hoofdvorm en gevelopbouw van de verschillende blokken, met de stedenbouwkundige rangorde van de straat (Peppelweg) en het plein dat op termijn zal ontstaan bij vertrek van de grote winkelvestiging die nu nog is gesitueerd tussen Dardanelleweg en Peppelweg. Wanneer hiervoor, zoals voorgesteld, alleen de kleur van de dakpan wordt ingezet is het resultaat te schraal om het hierarchieverschil tussen het smalle straatprofiel en het plein tot uitdrukking te brengen (op alle schaalniveau’s). Tenslotte zijn de voorgestelde betonpannen zo ver verwijderd van de kwaliteitsstandaard zoals gesteld in de criteria mbt materiaaltoepassing en veroudering, dat hiervoor een passender voorstel wordt verwacht. Zonder uitputtend of compleet te willen zijn heeft de commissie enkele concrete suggesties gedaan waarmee het plan aan zeggingskracht kan winnen. Het is aan de aanvrager om met een voorstel te komen dat overtuigend aansluit bij de criteria voor tuindorpen. ·

De stedenbouwkundige maat van het toekomstige plein vraagt eigenlijk om een statiger profiel dan de nu voorgestelde tweelaagse woningen met kap. Toch zou een aanpassing van het ontwerp van de dakkapellen aan de pleingevels al kunnen leiden tot een ‘rijziger‘ gevelbeeld. Minimale inzet zou moeten zijn: dakkapellen hier toepassen als vast onderdeel van de woning (dus niet louter als optie) en ontwerpen als integraal onderdeel van het gevelbeeld van de blokken met een breedte conform het gemeentelijk dakkapellenbeleid (2/3 woningbreedte). · Ook zou de expressie van de pleingevels versterkt kunnen worden door effectievere inzet van nokverhogingen. De huidige nokverhogingen ogen cosmetisch en missen de accentwerking die met strategische situering en een fermere maat van deze typische ‘tuindorpelementen’ bereikt kan worden. · Ook kan extra volume aangeboden worden (praktijkruimtes etc.) om de markantie van hoekoplossingen en kopgevels meer expressief te maken op enkele cruciale locaties/hoeken in het plan.

Om te beginnen vereist de kopgevel van de hoekwoning van blok C aan de Zilverschoonstraat in dit verband een betere oplossing. · Toepassen van luifels voor het markeren van woningentrees conform de getoonde referentiebeelden, zou een middel kunnen zijn waarmee verschraling van het gevelbeeld kan worden vermeden. Ook spiegelen van plattegronden met paarsgewijs ontworpen woningentrees, inplaats van de voorgestelde ontspiegelde reeksen, kan bijdragen aan de typische ‘tuindorpachtige’ ordening die hier geambieerd wordt.

Conclusie: De commissie heeft geconstateerd dat dit conceptplan nog deels strijdig is met het welstandsbeleid. Er wordt in dit geval geen reden gezien om voorbij te gaan aan de gestelde criteria. Aldus zal negatief geadviseerd worden wanneer dit plan als definitieve aanvraag omgevingsvergunning zou worden voorgelegd. De architect wordt gevraagd om het plan aan te passen op basis van de gemaakte opmerkingen.

Leave a comment

name

email (not published)

website